أصدرت الهيئة العامة للرقابة المالية (FRA) النسخة الثانية من المعايير المصرية لتقييم العقارات، بعد مرور أكثر من 11 عامًا على الإصدار الأول، في خطوة جديدة تهدف إلى تحسين كفاءة الأسواق المالية غير المصرفية وتعزيز جودة وموثوقية أعمال التقييم المرتبطة بالأنشطة الاقتصادية على المستويين المحلي والدولي.
صدرت المعايير الجديدة بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 191 لسنة 2026، وذلك في ضوء أحكام القانون رقم 10 لسنة 2009 المنظم للرقابة على الأسواق والأدوات المالية غير المصرفية، بالإضافة إلى القوانين المنظمة لأنشطة التأمين، وسوق رأس المال، والتأجير التمويلي، والتمويل العقاري.
تسعى هذه الخطوة أيضًا إلى تعزيز قدرات الهيئة الرقابية والتنظيمية من خلال بناء أسواق تتسم بالكفاءة والشفافية، حيث تستند عمليات التقييم إلى معايير واضحة تتوافق مع أحدث المعايير الدولية، مع مواكبة تطورات السوق والبيئة التشريعية والاقتصادية في مصر.
كانت الهيئة قد دعت في وقت سابق المشاركين في السوق لتقديم مقترحاتهم في ضوء التغيرات التي طرأت منذ صدور النسخة الأولى من المعايير بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 39 لسنة 2015. وقد ساهمت هذه المشاورات في النهاية في تطوير جميع مكونات النسخة الثانية من معايير تقييم العقارات.
دعم الاستثمار والتمويل العقاري
صرح إسلام عزام، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، بأن معايير تقييم العقارات تكتسب أهمية خاصة في دعم التمويل العقاري، والاستثمار العقاري، وصناديق الاستثمار العقاري، وجميع الأنشطة المرتبطة بالأصول العقارية.
وأضاف أن هذا يوفر دعمًا فنيًا قويًا لمساهمة هذه الأنشطة في الاقتصاد الوطني من خلال تحسين موثوقية أعمال التقييم، مما يعزز بدوره جاذبيتها للمستثمرين الأجانب والمحليين ويزيد من قدرتها التنافسية إقليميًا.
وأوضح عزام أن الهيئة حرصت على أن تكون المعايير متوافقة مع أحدث المعايير الدولية للتقييم (IVS)، والتي دخلت حيز التنفيذ منذ عام 2025، مع ضمان التوافق التام مع الأطر التشريعية والتنظيمية التي تحكم الأنشطة في مصر.
وأشار إلى أن هذا سيضمن تطبيق منهجيات تقييم تتسم بالشفافية والاتساق والموضوعية وقابلية المقارنة الدولية، مما يدعم بشكل إيجابي الأنشطة ذات الصلة في مصر.
تعزيز المعايير المهنية والأخلاقية
تتطلب معايير تقييم العقارات من المثمنين الالتزام بالمبادئ الأخلاقية التي تحظر السلوكيات التي تنطوي على عدم الأمانة أو الاحتيال أو الخداع.
يجب أن يتمتع المثمنون وفرقهم المساعدة بالكفاءة المهنية، والامتثال الكامل للمعايير، ومعاملة جميع العملاء بإنصاف وموضوعية، والحفاظ على استقلاليتهم، والإفصاح عن أي تضارب محتمل في المصالح.
يخضع كل هذا لرقابة صارمة على جودة عملية التقييم. ويجب الاحتفاظ بجميع البيانات والمعلومات المتعلقة بالتقييم لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ إعداد التقرير، أو لمدة سنتين بعد آخر إجراءات قانونية تتعلق بالأصل العقاري الذي يتم تقييمه.
تحدد المعايير نطاق ومتطلبات التقييم، بما في ذلك التحديد الواضح للأصل، ودقة وطبيعة ومصادر المعلومات المتعلقة به، والغرض وتاريخ التقييم، والعوامل البيئية والاجتماعية المحيطة.
كما تسمح للمثمن باختيار الأساس الأكثر ملاءمة لطبيعة الأصل والغرض من تقييمه. وتحدد المعايير عددًا من أسس التقييم، وتقدم شروحات مفصلة لكل أساس وجميع عناصره المكونة، بالإضافة إلى كيفية تحديد الاستخدام الأقصى والأفضل للأصل.
ثلاثة مناهج رئيسية للتقييم
تحدد المعايير ثلاثة مناهج رئيسية للتقييم: منهج السوق، ومنهج الدخل، ومنهج التكلفة. كما تحدد مجموعة من الأساليب ضمن كل منهج.
يُطلب من المثمنين اختيار منهج واحد أو أكثر من هذه المناهج لتقييم الأصل بناءً على تعريف القيمة المطلوبة والغرض من التقييم.
يجب على المثمنين أيضًا النظر في استخدام مناهج وأساليب متعددة للوصول إلى مؤشر للقيمة، خاصة عندما تكون المعلومات الواقعية غير كافية للتوصل إلى استنتاج موثوق.
تتناول معايير تقييم العقارات أيضًا البيانات والمدخلات المستخدمة في عملية التقييم لضمان استخدامها بأقصى قدر من الفعالية. ويجب أن تستند هذه البيانات دائمًا إلى معلومات واقعية، مثل القياسات والأسعار المنشورة.
