تستعد مصر لإصلاح تنظيم سوق التطوير العقاري لديها من خلال مشروع قانون يهدف إلى إنشاء الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، وتقديم قواعد جديدة لتصنيف الشركات، وبيع الوحدات، وحماية المشترين، والتعامل مع المشاريع المتعثرة.
سيُلزم مشروع القانون المطورين بفتح حساب مصرفي منفصل لكل مشروع أو مرحلة تطوير، حيث تُودع جميع المدفوعات المحصلة من المشترين بموجب عقود البيع في الحساب المخصص. وستقتصر الأموال على المشروع المعني ولا يمكن استخدامها لتمويل مشاريع أخرى أو لأغراض خارج نطاق الحساب.
وبموجب الإطار المقترح، سترتبط عمليات السحب من كل حساب مشروع بالجدول الزمني للبناء ومعدلات الإنجاز الفعلية، بناءً على تقرير يعده الاستشاري المعين للمشروع ويوافق عليه الاتحاد المصري للمطورين العقاريين.
وفقًا لنسخة أولية من مشروع القانون اطلعت عليها "ديلي نيوز إيجيبت"، تجري وزارة الإسكان مناقشات مع المطورين بشأن الأحكام المقترحة قبل تقديم التشريع إلى مجلس الوزراء.
موافقة مسبقة مطلوبة قبل تسويق المشاريع
سيُلزم المشروع المطورين بالحصول على موافقة مسبقة من الاتحاد قبل الإعلان عن وحدات للبيع، أو تسويق المشاريع، أو المشاركة في المعارض العقارية.
كما سيُطلب من المطورين إيداع المبالغ المنصوص عليها بموجب اللوائح ذات الصلة في الحساب المخصص لكل مشروع، مع الأخذ في الاعتبار حجم المشروع وتكاليف التطوير.
تهدف الإجراءات المقترحة إلى تعزيز الرقابة على استخدام المطورين لأموال العملاء وضمان توجيه المدفوعات المحصلة من المشترين نحو المشاريع التي خصصت لها.
اقتراح صندوقين لحماية المشترين
يقترح مشروع القانون إنشاء صندوقين مستقلين لحماية العملاء المتعاقدين مع المطورين العقاريين.
سيغطي الصندوق الأول العملاء المتعاقدين مع المطورين العقاريين المسجلين، بينما سيوفر الصندوق الثاني الحماية للعملاء الذين يتعاملون مع الشركات المصنفة على أنها "مطورون عقاريون معتبرون".
سيحدد رئيس الوزراء هيكل إدارة كل صندوق، ومعدلات مساهمة الأعضاء، والمخاطر المشمولة، والقواعد التي تحكم مدفوعات التعويضات.
تشكل الصناديق المقترحة جزءًا من جهد حكومي أوسع للتخفيف من المخاطر التي تواجه مشتري العقارات وإنشاء آليات لمعالجة المشاريع المتعثرة والإخفاقات المحتملة في الوفاء بالالتزامات التعاقدية.
تصنيف إلزامي بناءً على حجم المشروع
بموجب المشروع، ستُقسم الشركات العاملة في القطاع إلى فئتين: "المطورون العقاريون" و"المطورون العقاريون المعتبرون"، بناءً على طبيعة وحجم مشاريعهم.
ستشمل الفئة الأولى الشركات التي تطور مشاريع سكنية وأنشطة ذات صلة على مساحات لا تقل عن خمسة أفدنة، بالإضافة إلى المشاريع التجارية والإدارية والخدمية والسياحية التي تغطي ما لا يقل عن فدان واحد.
أما الشركات التي تطور مشاريع أقل من هذه العتبات فستندرج تحت فئة "المطور العقاري المعتبر"، شريطة أن تكون قد أنجزت سابقًا مشاريع تغطي ما لا يقل عن ثلاثة أفدنة وتفي بمتطلبات الخبرة والملاءة المالية وسجل المخالفات الخاص بها.
سيُطلب من المطورين الحاليين تسوية أوضاعهم في غضون عام واحد من تاريخ نفاذ اللائحة التنفيذية للقانون.
تسجيل الاتحاد شرطًا للموافقات على المشاريع
سيجعل المشروع التسجيل في الاتحاد شرطًا أساسيًا للمطورين الذين يسعون للحصول على موافقة لمشاريعهم.
سيُطلب من الشركات المتقدمة للتسجيل أن تدرج التطوير العقاري ضمن أغراضها المؤسسية، وتقديم دليل على ملكية الأرض أو تخصيصها، وإثبات الملاءة المالية، وإثبات أنها لم تخضع لحكم إفلاس نهائي.
كما سيُحظر على السلطات الإدارية الموافقة على تقسيم الأراضي أو إصدار التراخيص المتعلقة بالمشاريع قبل التحقق من أن الشركة مسجلة لدى الاتحاد وحصلت على التصنيف المناسب.
سيحتفظ الاتحاد بسجلين إلكترونيين: أحدهما للمطورين العقاريين والآخر للشركات المصنفة على أنها "مطورون عقاريون معتبرون".
ستُتاح بيانات التسجيل والتصنيف للجمهور مجانًا وتُحدّث شهريًا، مما يسمح للمشترين المحتملين بالتحقق من وضع المطور قبل توقيع العقود.
الاتحاد لمراقبة السوق وتسوية النزاعات
